谢徽律师亲办案例
购房预付定金,后贷款没能按时办下来,购房定金能否退还?
来源:谢徽律师
发布时间:2013-07-23
浏览量:1038


【案情简介】

2009年12月14日,卖方林某、杨某某与买方美籍华人张某某通过成都市某房地产经纪有限公司(以下简称某房地产经纪公司)介绍签订《房屋转让合约》。该合同第1条约定,卖方将其所有的位于成都市武侯区人民南路四段一处建筑面积为 172.5平方米的房屋及其设备转让给买方。该合同第3条约定,转让成交价为1,865,000元,签订本合同之时买方向卖方支付定金10万元,余款1,765,000元为第二部分楼款,买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之前,买方应付清首付款(总房款减去银行承诺贷款部分);买方在双方合同生效后七个工作日内提交贷款资料,如因其个人资信问题未经银行审核通过等原因导致该合同最终不能履行,则视买方违约;买卖双方至迟于 2010年1月31日前到成都市房地产交易中心签订《成都市存量房买卖合同》,否则视为违约。合约第5条约定,卖方须于收到全款当日将物业交予买方使用,卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天按物业成交价的千分之一向买房支付违约金。该合同第15条约定,合同签订后,买卖双方除不可抗力外,双方均须按合同内容执行……。该合同第22条约定,卖方同意买方按揭及房产过户时可指定人姓名办理。在办理银行按买卖双方还就其他事宜进行了约定。合同生效后,买方支付了定金,并积极办理贷款手续。卖方按约定提前还清了该房屋的银行按揭贷款。因买方系美籍华人,在中国贷款存在诸多障碍,遂欲让桑某某为其贷款。由于信贷政策调整,中信银行贷款额度已满,桑某某的贷款申请已安排在该行当年2月份的信贷额度。买方未能及时办好按揭贷款手续,遂要求卖方签订补充协议,延长合同约定的过户期限,遭到卖方拒绝。由于买方(原告)认为卖方拒不履行签订《成都市存量房买卖合同》及交付房屋的义务,存在违约行为,遂起诉至法院,要求卖方(被告)支付其因迟延交付房屋的违约金262,965元(计算到 2010年6月21日),并保留要求二被告承担其他责任的权利。

律师代理】

二被告林某某、杨某某为维护自身合法权益委托四川同方正谢徽代理应诉。谢徽律师在庭审中提出如下代理意见:一、被告从签订合同开始就一直在积极的履行自己的义务,按合同约定提前办理本案房屋还贷的相关手续,解除了标的物上设定的抵押,并将房屋产权证和土地使用证交给了某房地产经纪公司,签订延长过户期限的补充协议不是被告的义务,被告根本不存在违约行为。二、签订《成都市存量房买卖合同》系办理房屋过户手续的一部分,支付首付是签订《成都市存量房买卖合同》的前提,原告没有按时办理好贷款手续,没有履行支付首付款的义务,被告有权行使先履行抗辩权拒绝原告交付房屋的要求。三、被告不存在违约行为,不应当承担违约责任,应当承担违约责任的是原告。

【法院判决】

法院认为,原、被告自愿签订的《房屋转让合约》系双方的真实意思表示,且不违反国家法律之规定,故该合同合法有效,应受法律保护,双方均应按约履行各自的义务。到成都市房地产交易中心签订《成都市存量房买卖合同》是原、被告双方办理房屋过户手续的程序和前提。按照该合同约定,原告应在双方办理房屋过户手续前付清首付款,因此,只有原告付清了首付款后双方才能签订《成都市存量房买卖合同》。而签订《成都市存量房买卖合同》最迟应在 2010年1月31日前,由此可确定原告应在该时间前办好房屋按揭贷款,付清首付款。由于原告未能及时办好按揭贷款,履行自己的义务,二被告可行使先履行抗辩权而不履行与原告签订《成都市存量房买卖合同》义务,并可以拒绝交付房屋。同时,签订《补充协议》也不是二被告的义务,因此,原告要求二被告承担违约责任的理由不成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,判决如下:

驳回原告张某某的诉讼请求。

案件受理费5,245元,减半收取2,622.5元由原告张某某承担。



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律师信息
  • 律师姓名:
    谢徽
  • 执业律所:
    四川同方正律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    15101*********090
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